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开发商也没有余粮

2021-11-25 来源:韩亚丁

       开发企业总是以高大上的土豪形象昭然,高端大气的楼盘广告、豪华的售楼处,总是给客户第一印象是非常有钱,而开发企业确实也可称为资金密集的行业表现。国内房地产市场单平米价格早已突破万元大关,一线城市10万一平米的房价比比皆是,这样高额的现金交易,开发商必然有雄厚的资金做为依托。2021年三道金融红线扒开了开发商资金问题的冰山一角,我们看到很多的企业不是商业承兑逾期就是开发金融被抽贷,更有暴雷的事件发生,项目的延期交付、烂尾也都存在着普遍性,那么土豪的钱为什么突然紧张了,他们的钱又到哪里去了。



       首先开发商虽然是资金密集的代表,但我们要明白开发商其实是城市土地出让的终端,客户买房开发商买地,地价决定了房价。一个城市的经济发展很大程度意义于土地财政,那么卖地也是地方政府最为短平快的捷径。其实土地出让和卖房差不多,都是经营行为,一些城市会制造紧张气氛,造成经营土地的稀缺表现,那么只要有客户市场开发商就会不遗余力的拓展土地储备,也就更助长了土地价格。而还有一些城市,利用国企或者地方龙头企业做为把头使用,造成面粉比面包贵的土地模式,利用这些企业首先争抢土地,从而实现炒高地价的作用。很多开发商进入一个城市的时候,俨然成为了高地价接盘侠。土地价格水涨船高,开发企业的主要成本也都支出给了土地款。


       土地款是以亿元为单位,几十亿的土地甚至上百亿的土地也并不罕见,开发商经营第一要务不是利润,而是保证资金的流动性,加快取证速度抓紧上市销售,因为只有合法取得销售许可证才能获得唯一的回款途径,土地不怕贵,只要保证土地与房产之间的高周转速度,保证销售的高流动高去化速度,还是可以获得一点点利润的,规模起来了经营效益也是可以的。



       一旦市场下行销售补偿,那么资金链就会紧绷。开发商的资金大多是融资,要付出高额的利息,单纯银行贷款条件苛刻授信额度也不足以满足需求,开发商更多的依靠金融机构,这种资金成本年化收益8%-24%不等,那么从资金流的角度丧失活跃度、现金停滞。那么不论多好的地块也都是债务,随着利息的滚动,动态债务不停的增长,这样的项目只要达到一定的规模再大的企业也会拖的喘不过气来。


       过分的扩张使得很多开发商战线拉的过长,项目所属城市经济水平和调控政策参差不齐,在市场上行的时候,品牌战略、融资、现金流、债务是相互支撑的作用,市场在国家层面的高度环境下,可以赢利的城市也会受到影响,何况还有亏损的地区。在前有土地价格猛涨后有资金利息紧逼的野蛮时代,开发商的现金流越发辛苦,滞销项目越来越多,岂有余粮之说。


       我们从开发商的经营过程中可以看到,土地出让是千军万马过独木桥,相比客户的限购限贷,他们的竞争是更加惨烈的,一片土地出让从起拍开始不停的溢价,那么资金的投入也就随之增大,没有土地开发商就谈不到经营,没有资金一切都是空中楼阁,但获取土地又都是高位,开发利润接近负数,资金链又没有流动性,动态利息成本节节攀升,开发商不是有没有余粮的问题,而是崩溃是从开发商缺钱时已经开始。


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