开发企业总是以高大上的土豪形象昭然，高端大气的楼盘广告、豪华的售楼处，总是给客户第一印象是非常有钱，而开发企业确实也可称为资金密集的行业表现。国内房地产市场单平米价格早已突破万元大关，一线城市10万一平米的房价比比皆是，这样高额的现金交易，开发商必然有雄厚的资金做为依托。2021年三道金融红线扒开了开发商资金问题的冰山一角，我们看到很多的企业不是商业承兑逾期就是开发金融被抽贷，更有暴雷的事件发生，项目的延期交付、烂尾也都存在着普遍性，那么土豪的钱为什么突然紧张了，他们的钱又到哪里去了。

       首先开发商虽然是资金密集的代表，但我们要明白开发商其实是城市土地出让的终端，客户买房开发商买地，地价决定了房价。一个城市的经济发展很大程度意义于土地财政，那么卖地也是地方政府最为短平快的捷径。其实土地出让和卖房差不多，都是经营行为，一些城市会制造紧张气氛，造成经营土地的稀缺表现，那么只要有客户市场开发商就会不遗余力的拓展土地储备，也就更助长了土地价格。而还有一些城市，利用国企或者地方龙头企业做为把头使用，造成面粉比面包贵的土地模式，利用这些企业首先争抢土地，从而实现炒高地价的作用。很多开发商进入一个城市的时候，俨然成为了高地价接盘侠。土地价格水涨船高，开发企业的主要成本也都支出给了土地款。

       土地款是以亿元为单位，几十亿的土地甚至上百亿的土地也并不罕见，开发商经营第一要务不是利润，而是保证资金的流动性，加快取证速度抓紧上市销售，因为只有合法取得销售许可证才能获得唯一的回款途径，土地不怕贵，只要保证土地与房产之间的高周转速度，保证销售的高流动高去化速度，还是可以获得一点点利润的，规模起来了经营效益也是可以的。

       一旦市场下行销售补偿，那么资金链就会紧绷。开发商的资金大多是融资，要付出高额的利息，单纯银行贷款条件苛刻授信额度也不足以满足需求，开发商更多的依靠金融机构，这种资金成本年化收益8%-24%不等，那么从资金流的角度丧失活跃度、现金停滞。那么不论多好的地块也都是债务，随着利息的滚动，动态债务不停的增长，这样的项目只要达到一定的规模再大的企业也会拖的喘不过气来。

       过分的扩张使得很多开发商战线拉的过长，项目所属城市经济水平和调控政策参差不齐，在市场上行的时候，品牌战略、融资、现金流、债务是相互支撑的作用，市场在国家层面的高度环境下，可以赢利的城市也会受到影响，何况还有亏损的地区。在前有土地价格猛涨后有资金利息紧逼的野蛮时代，开发商的现金流越发辛苦，滞销项目越来越多，岂有余粮之说。

       我们从开发商的经营过程中可以看到，土地出让是千军万马过独木桥，相比客户的限购限贷，他们的竞争是更加惨烈的，一片土地出让从起拍开始不停的溢价，那么资金的投入也就随之增大，没有土地开发商就谈不到经营，没有资金一切都是空中楼阁，但获取土地又都是高位，开发利润接近负数，资金链又没有流动性，动态利息成本节节攀升，开发商不是有没有余粮的问题，而是崩溃是从开发商缺钱时已经开始。