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最容易突破的三级市场和最难以撼动的一级市场

2021-10-28 来源:韩亚丁

      通常我们把房地产整体分为四个分列的市场,一级市场是土地交易、二级市场指开发的新房、三级市场是二手房、四级指租赁,那么这四级市场也就涵盖了房地产全产业的经营与销售行为。一般我们购买新房属于二级市场,购买二手房则属于三级市场,这种市场的细分也经常出现在专业角度的文章和新闻中,已经习惯于这种模式。市场已经发生下行,其实不论是开发商还是投资者,从2018年“只住不炒”的政策开始以来都在夹缝中生存,可是我们却发现一个怪象,虽然房地产投资规模放缓,但土地价格并没有下降,房价实质上依旧坚挺。其实房地产的价格并不能单纯的从市场角度出发,很多方面它也是各地政府手中的资产也是金融角度的支撑力,大涨大跌都不健康。有人问我房价的支撑力在哪里?也有人问我会最先降价的又是什么样的房子?



       通过从业经验我首先说一下最容易产生下降的房地产市场,这个其实也不难理解,一定是三级市场,也就是二手房。二手房是由刚需升级、投资用途和多余住所,三个方面来组成的。对品质的需求和家中人口结构的改变是刚需升级的主要原因,同时这部分客户在拟购买心仪住所的时候一定会把原来的住房卖掉凑够更高级住房的房款,也就是以旧换新的模式。但不论是他们以全款还是贷款的形式购买新房,那么原来住房必须快速的变现,毕竟购房是有周期的减少替代时间是比较关键的刚需改善因素;第二种情况是由于老人过世家产分配或者是拆迁分配出多余的住房又或各种其他因素,城市中总会产生剩余的住房,这部分不动产也是以变现形式来去化的,有一些居民手中的还迁房在销售中最为关心的是拿到现金的时间,一般他们急于换取现金,对待贷款的买房人都非常冷漠,但承诺现金支付那么他们会以最大的诚意和最高的折扣尽快处理掉多余的住房;市场进入下行,需求受到来冰封,市区中心的购房投资者其不动产价值受到配套和交通等因素的支撑价格不是特别容易松动,但一些城郊的区域就不一样了,新房的打折、投资性质购房者众多、购房杠杆等因素,一旦发生区域价格下跌这部分投资者是承受不住的,因为杠杆低于赢利的时候亏损是呈百分比迅速下滑,直到资不抵债,那么顶不住抓紧割掉也是走为上策。其实二手房由于掌握在个人手中,他们的市场凝聚力是很低的,随行就市心理造成了二手房市场在房地产体系中会最先突破底限,我们看一下燕郊、香河等地就是最为明显的案例。



       那么最难以撼动的必然是一级市场,一级市场就是土地交易端。能够进行招拍挂交易的土地是经过区域规划、拆迁整理、收储国资、上市等多个规则性动作而交易的。那么土地是地方政府的重资产,地方政府已经通过土地发行了专项债务,这些债务很多用于地铁、配套等公共建设,已经有了基础的价值问题,是必须得到价格支撑才能出让的。另一方面地方政府每年都会针对片区土地进行基准地价的评估,基准地价也就是土地出让的基础,这这个价格实质是底限,m2在逐年的扩张、配套在逐步的完善那么基准地价只会有更强的价值,同时基准地价也是一种对土地资源的保护,一旦无人竞拍那么宁可流拍也不会低于基准地价成交。土地是国资贱卖土地或者打这方面的主意其实就造成了国资流失,地方政府相对会比较谨慎,还有关于地方经济的上升趋势的引擎以及土地债务的支撑问题。一级土地交易是由地方政府组织的,也是唯一的土地供应方式,方式采用招拍挂形式,这一模式性的垄断供应也使得一级市场极为稳固,不论房价高低,一级市场是最不容易被撼动的。

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