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三轮供地土拍热度略有“回温” 现房销售利好购房者

2021-12-10 来源:百房资讯

       “重点城市三轮供地接近尾声,大部分城市完成了第三轮集中供地的转让,大部分城市土拍规则有所放宽,但土拍“降温”仍是大多城市的常态。

       随着大量公布的供地公告,与前两次集中供地相比,第三次集中供地在土地转让规则上出现了明显的变化。例如,提高房价销售上限,确保更多利润。适当放宽保证金支付期限。降低参加土地拍卖的门槛,调动房地产企业的积极性等。

       11月,重点监测城市土地平均价格下降了0.6%-2.7%,再次创下历史新低。另外,土地流拍现象比上月有所好转,但平均流拍率也达到了23%的高位。

       但是最近,由于房地产企业的融资限制放宽,部分城市的三轮土拍比第二轮有“回暖”,流拍率明显低于第二轮,品牌房产企业的积极性也提高了。典型的城市有济南和成都。

       济南、成都下降门槛、土拍热度“回温”

       12月9日,成都第三轮土拍正式收官。随着土拍热度的稳定,出现了一些回温,房产企业的参拍积极性明显提高。特别是民营房产企业拿地的积极性比以前提高了。这种现象在刚结束第三轮的济南也出现了。此外,上海、合肥等城市的三轮土拍也有回温的迹象。

       土拍市场回暖和规则的放宽有很大关系,各地纷纷降低土拍门槛,吸引了更多房产企业的参与积极性。

       例如,济南首先允许联合竞买,同时将保证金比例从第二轮集中转让的50%降至20%、30%、50%不等,平均保证金比例约35%、第二轮的50%,对比明显下降,有效缓解了房产企业现金流压力,提高了拿地积极性。

       成都通过三大措施增加了项目利润空间。特别是取消了竞自持,所有地块都采用了“限房价、限地价、竞人才公寓”的拍卖方式。大大减少地块的布局要求。此次出售现房的要求也没有出现在出售地块的条件中。

       值得注意的是,成都第三轮集中供地的商品房承包限价比以前明显提高。高新区大源板块宅基地的商品房清水限价上升到平方米28500元,是成都开设住房限价以来地块中商品房限价最高的地块,天府新区华阳鹤林村地块的限价也从之前的17700元/平方米上升到2万元/平方米以上。在7个回炉宅基地中,大部分地块的商品房限制价格也有所上升,涨幅从3%到17%不等。

       表:成都三轮土拍中回炉地块的起拍价及商品住宅限价变动(元/平方米)

       从土拍热度来看,济南第三轮集中供地整体溢价率为0.2%,流拍率为13%,比第二轮低了22个百分点,比第二轮明显好转。从企业拍卖积极性来看,济南第三轮集中土拍与前一轮相比发生了明显变化,品牌房产企业的积极性略有回升。

       表:济南三轮土拍热度对比(万平方米、亿元、元/平方米)

       成都整体土拍热度有所恢复,但地块冷热进一步分化。拍卖的热度集中在规划好、区位价值高的地区。比如高新、天府新区等成熟的主城区,或成华区等。住房限价较高,高新、天府竞争激烈,多地块触及顶部后成交,地房比均在0.6以上,但利润空间比二次交易相同的地区地块有所提高。郊区的住宅区仍然寒冷,部分地块更是没有企业竞拍。

       表:成都三轮集中土拍中触顶地块情况盈利情况(亿元,元/平方米)

       综合成都、济南、上海等多省三轮土拍结果一起看,土拍规则有一定程度的放宽,但对于现金流压力大的房企来说,土拍规则的放宽很难对当前土拍市场起到根本性的逆转作用。

       联系最近的政策环境,9月以后监管部门出面纠正信贷政策,银保监事会、证监会也强调,将支持房产企业合理正常融资。房产企业融资环境比以往放宽,为目前房产企业,特别是财政指标健康的房产企业拿地的积极性提高了主要动力。


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