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开发商老板的拿地核算思维

2021-10-11 来源:韩亚丁

  开发企业各有各的战略也有着各自的赢利途径,成功的开发商必然有着独到的投资目标,开发商之间其实在拿地的时候已经发生了分化,知识和思维体系强的开发商赢在战略和投资,盲目拿地和扩张的开发商结局一般都不会太好。开发商的核心是老板,老板头脑的清晰是来源于对政策的把控和投资核算的明确,做为企业的一般管理人员是摸不透老板的思维。从房地产行业来说,其早已脱离了制造业的本质更贴近于金融,房价的组成取决于地价的高低,商品房成本中资金利息和税筹都占到了十个点以上的比例,做为建筑成本是最为稳定的,动态和静态成本之间,利润和金融周转之间的关系,其实聪明的老板自然有着与企业战略一致的核算方法。

  


  从开发商获取土地中我们可以看出端倪,一线城市的土地不管多么稀缺很多开发商是坚决不碰的,而另一些开发商往往是围绕着自己的城市群进行投资的,还有的开发商是专门挑选适合做品质的地块,各有各的专属领地。我们在拓展工作中也渐渐明白了老板们的拿地核算思维,在土地拓展中一般成功率不超过5%,不是其他的土地不好,而是在战略、资金等的契合点问题上是否一致,老板关心的一般是三个基本核算问题。

  

  其一,地货比问,地货比例是地价在房屋总价值的比例,影响房价的主要因素是地价,建筑成本涨幅是百分比形式的浮动其实不大,而房地产最大的成本就是地价。地价在房价的比例是老板最为关心的问题,前期的定位要研究宗地周边的房价形式也要了解城市的房价上限,更需要了解当地的销售限价问题,地货比在销售角度其实就是天花板,影响销售价格和去化周期全在这个基础问题,面粉比面包贵的地价是非常危险的信号,天花板并不是开发商的因素而是政策风口与市场相结合的作用力。

  

  地货比有关开发商的赢利问题,开发商的赢利很少通过销售溢价来获得。一些下沉三四线城市的开发商是过程赢利法则,那么地货比决定了投资与利润之间的回报问题,通过建筑过程的赢利那么地价越高占用的资金也就越多,相反则是土地成本投入低工程成本占比大,工程是动态上升的成本,土地是静态硬投入的成本,那么地货比低的宗地更容易操作。

  


  其二,投资替代率问题,老板的钱也是融资来的,投资替代率实际上是核算的重点,大家的思维都一样,什么时候本金能回笼那么后面的利润早点晚点回款压力就会大大减少,投资替代率是现金流回正和收回成本的契合点。老板思维向最坏处想往最好处做,根据投资替代率下达相应的经营目标。而很多高周转开发商是以扩张规模来获取利润的,每笔投资力求高效。同样一笔钱利润高低并不是决定因素,而每一笔投资发挥最大效能是开发商的赢利关键,什么时候收回投资一方面在金融端的成本是考虑重点,另一方面战略性的资金方向也决定了企业的赢利之道。

  

  第三是现金流问题,利润问题并不能从单纯的销售溢价来观察,因为房地产的成本并不完全是制造,利润的来源主要通过建设过程中的工程转化利润、税筹抵扣核算和金融利润,支撑一个项目的赢利是通过开发过程来实现的,现金流能够覆盖开发过程和现金流在方案布局中的合理性最终支持的都是赢利问题。现金流的核算讲究节点意识和贯穿营销之间的关系,每个开发节点都对应着现金流需求到节点满足支付,到节点满足收回成本等等问题,保障了项目的良性运转也就保障了企业的利润问题,从宏观角度解读现金流也是老板的必然思维。

  

  做为老板角度的思维碰撞是三个层次的,首先是这片宗地能不能拿和企业战略之间的契合考虑,其次是投资风险角度的保守思维,最好是项目利润的支撑考虑。配合老板的思维也就发挥了企业平台的最大优势。


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